私换建筑材料外墙脱落首开熙悦山业主四度维权始末

  “开发商每次都说换完的建筑材料更好，欺负业主不懂行，这是倒逼每个业主都变成专家！”在自家住宅的建筑材料被开发商私自更换后，一位业主无奈地说道。

  被开发商私换建筑材料的事情在北京已经是屡见不鲜。近来，多个开发商被曝私自更换合同、宣传材料中所承诺的建筑材料，并以“更换后的材料更好”为借口答复业主。

  4月14日，金地朗悦的业主刚刚就外墙砖的事情与开发商进行交涉后；5月2日，由于外墙保温材料脱落，首开熙悦山的业主也被迫加入了维权大军：在合同中，他们的保温材料写明是“岩棉”，但实际上却被首开私自更换为“发泡水泥板”。

  对于材料的更换问题，开发商通常表示更换后的材料更为合适。面对业主的指责，首开熙悦山的工程负责人李维嘉（音）则表示：“岩棉容易吸水，发泡水泥板不容易吸水，就不容易脱落。”

  然而，5月2日、4日分别两次脱落的，正是位于首开熙悦山3号楼的这种“发泡水泥板”保温材料。“由于发泡水泥的保温性能差，所以如果希望达到与岩棉相同的保温效果，则必须做得更厚，这也是脱落的原因之一吧。”北京博地澜屋建筑规划设计有限公司副总经理、高级工程师刘飞对脱落的缘由分析道。

  “这表示企业缺乏社会责任心。”对于这类现象，上海易居房地产研究院研究员严跃进说。

  更换材料的事件像是一个拉锯战。鉴于对建筑材料的不了解，业主们在长达一年多的时间里，未能看到开发商的解决措施。

  2013年3月，业主们发现了首开熙悦山以地铁未安装隔离罩为首的九大问题，并就这样一些问题向开发商提出维权——当时的问题中，就包括了“合同中的岩棉复合板被擅自更换为无机保温发泡板”。

  对于更换的原因，首开熙悦山的解释是：一开始就没有计划一定用岩棉，只是因为设计规范里没有发泡水泥这种新型材料的选项，因此不得不填写“岩棉”；而后根据“考虑”决定使用发泡水泥。

  业主们先后两次向开发商维权后，2013年4月1日，首开熙悦山给出了一份《设计变更告知函》，告知业主保温材料被更换的问题。在新华网记者对此进行采访时，自称是“项目工程负责人”的李维嘉（音）根据这份材料解释说，虽然合同中写明岩棉材料，但已经对业主进行了更换告知。

  “合同中表明，应该在政府批准开发商更换后十日内进行告知，业主在15日之内未给出答复则表示同意。但2011年他们就把材料更换了，2013年都安装好了才通知我们，这样也算告知？”业主刘小姐说。

  李维嘉也向新华网记者承认，发布告知函时，保温材料已经“大部分安装完了”。针对于告知延后的原因，他表示是“没仔细看过合同，不知道要当时告知。我们以后也要引以为戒”。

  同时，首开熙悦山从始至终坚持，“岩棉”和“发泡水泥”同属国家A级材料，全部符合国家标准。但刘飞介绍说：“A、B级材料的评定方法，只是用于防火性能，岩棉和发泡水泥同属于A级防火材料；但是保温性能的评定方法与A、B级无关，开发商如此解释是偷换概念。从保温性能上看，发泡水泥的保温性能远低于岩棉。”

  2013年4月，保温材料被更换的事情在开发商出示《告知函》后暂时告一段落。然而时隔一年后，2014年5月2日，首开熙悦山8号地3号楼的高层保温板脱落事件，再次将这一问题带出水面。

  5月2日，熙悦山3号楼的保温板从高层脱落；仅仅2日之后，5月4日，保温板再次脱落。从天而降的建筑材料，以及其带来的安全风险隐患，使得业主们不得不再次维权。

  针对于保温材料脱落的原因，李维嘉认为，是因为3号楼的施工尾期是在冬季进行的，导致实施工程质量不稳定。“但我们当时进行了检测，显示是合格的。”他说。

  而刘飞则有不同看法，他介绍说，“由于发泡水泥的保温性能比岩棉差很多，所以如果要达到标准的保温性能，发泡水泥板需要厚很多才可以。水泥板大幅度增厚，可能就是保温材料脱落的原因之一。”

  5月10日，50余名熙悦山业主齐聚售楼处，就开发商私自更换保温材料一事进行交涉。据业主徐先生表示，当时开发商再次强调，更换后的发泡水泥“防水性更好”，不像岩棉吸水性强，容易脱落。

  开发商对于保温材料的“专业解释”直接挡回了对建筑材料并不了解的业主们。“当时他们就坚持说发泡水泥更好，所以我们也就没办法说什么了。”刘小姐表示。因此，业主们要求开发商请第三方检验测试公司来对项目进行全方位检测，以确保不会再次发生脱落事件。

  “保温加固工作正在进行，预计将有十天能完成，我们也进行了检测工作，未曾发现其他隐患问题。我们也咨询了检验测试公司，但除了我们做的这种拉拔测试，无另外的检测的新方法。”5月17日，坐在首开熙悦山售楼处的会客厅里，李维嘉这样回复业主们。

  刘小姐表示，继上次维权后，她们咨询了多方面专家，并找出《外墙保温材料的种类及防火性能分析》等多篇文献资料，证明了岩棉在保温方面的优越性。

  因此，此次交涉，他们不仅仅希望开发商答复上一次提出的“请第三方公司做检测”；而是进一步希望可以要求开发商更换保温材料，换回合同中承诺的保温板。

  同时，此次维权行动，业主们特地邀请了做工程师的王先生参与进来。“在不懂工程的情况下，太容易被开发商忽悠了，”王先生感慨说，“往往开发商说这个材料好，业主立刻就不知道如何回复。只有清楚工程、清楚建筑材料，才能和开发商明白地对话。”

  王先生还表示，同等级别的岩棉，成本价格大概是发泡水泥的十倍左右。刘飞也认为，虽然不能明确具体数字，但发泡水泥的成本的确要远低于岩棉的成本。

  针对业主们此次提出换回合同中承诺的“岩棉保温板”问题，李维嘉仍然表示“关于将保温板换回岩棉的事情，我得请示领导，今天不能给你们答复。”

  这一次，他给出的答复时间是两周以后。如此可见，业主们的维权行动势必要进行到第五次了。

  刘宏辉房产律师事务所律师表示，首开熙悦山这种擅自更换合同中约定材料的行为属于明显违约，业主可以先与开发商进行协商，如果协商不成则可进行起诉。同时，该律师表示，开发商对于二者“同属A级材料”的解释，并没有法律效益，因为已经构成违约，所以无论两种材料是不是属于相同级别、相同类型，都无法解释其违约事实。

  同时，对于开发商表示已经告知业主这一点，该律师认为，告知时间并不符合合同约定，也同样属于违约。

  北京市住建委墙体材料革新办公室表示，从工程材料上来讲，岩棉和发泡水泥都属于保温建筑材料，能够正常的使用；但如果设计图纸中写明了使用岩棉材料，而开发商希望变更，则一定要通过有关部门的审查，在审核检查通过、材料来变更后，则需要在工地、售楼处进行变更公示。对于首开熙悦山时隔两年才进行告知的行为，住建委表示不符合规范。

  对于开发商频频利用业主对建筑材料的无知，擅自更换建筑材料的这一现象，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示：一般来说，业主缺乏对房产和建筑的专业相关知识掌握，所以对于楼盘建设的监管是缺乏实质性内容的。所以，从住宅行业自律的角度看，需要房企自己严格建筑和施工的要求。但现实中，很多房企却抓住了这个漏洞，在建筑材料商偷工减料、蒙蔽业主。

  “这样做，一方面对于建筑物的质量安全难以得到一定效果保障，另一方面也说明房企社会责任心的缺失。此类做法显然违背市场交易的公平原则。”严跃进说。（新华房产调查记者 姚心璐）

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